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12月前,楼市有两个“圈套”?曹德旺曾提醒,经济学家:有点反常
时间:2019-11-19 09:54:53   来源:蓝白观楼市   阅读:10次
       今天看了几份研报,有份数据跟大家分享一下。大家都知道,经济和制造业是否活跃,发电量是个重要的指标。

       从8月份到现在,6大发电集团日均耗煤量增速持续上升,到了10月份,更是升至年内新高。

       但是,真实的工业生产景气度却有点弱。前3季度,工业增加值累计同比增速5.6%,较上半年(6%)明显下降0.4个百分点。也就是说,发电量指标显示经济很活跃,但制造业的景气度实实在在的下降了。

       为什么出现这样的“背离”?


       原因有点让人哭笑不得,因为6大发电集团日均耗煤量数据,以集团下沿海电厂为统计对象,东南沿海的发电量高,与年底开发商急着赶工期有很大关系。根据长江证券经济学家赵伟的测算,7月以来,房企竣工增速持续回升,3季度,更是首次出现单季竣工面积同比正增长,分区域来看,华南和华东地区全年竣工压力较大。

       这些地方,恰恰都在沿海,从7月份开始,开发商急着交房赶工期,几乎是同一时间,发电量逆势上升。

       看来,即便市场再悲观,房地产对其他行业的带动能力,依然是“一枝独秀”,房企们稍微有点动静,各项经济指标马上会做出反应。

       这份数据背后,其实也隐含了楼市调控的“棋局”。

       高不得,低不得,涨不得,跌不得,可以有小幅波动,但不能出现大涨大跌。投机情绪太旺,会伤及刚需,会抬高购房者杠杆,搞不好会反噬楼市自身。房价回落过快,房企不愿意拿地开工,基建、工程机械、施工、发电量都会受到影响。因此,我们既可以看到7月份银保监会收紧房地产融资,又可以看到10月份开始,大江南北的诸多城市,开始以“人才落户”的名义,定向宽松了购房门槛。房地产的必赢bwinios体系在收紧,购房的成本依然高企,但限购的大门,似乎又开了“一条缝”。一边收紧,一边适度放松,这既是中庸之道,也是房地产走向平稳的政策背景。

       事实上,开发商现在也很难办,临近2019年末,甚至陷入了再不“赶工”就破产的境地。

       在2016-2017年的楼市大涨阶段,房企的高周转策略很成功,卖掉了很多房子,不少城市的既有待售房屋库存,就是在这个时期消化掉的。

       经历过那几年的购房者,应该都有印象,很多三四线城市,全款、秒抢、日光、清盘、抢房的消息层出不穷。

       但是,大部分房企,并没有把卖房子的钱用于施工,而是继续拿地,去争当地王,挪作他用,这也是为什么我们总是把2016、2017年称作“地王年”的原因。而在2019年底,就是这些房子交工的时间,大量2016-2017年售出的房子,都会集中在年底这个时间点竣工。此时开发商就面临一道很简单的选择题:A,加快施工,早点把房子交付。B,延期交房,现金流恶化。我相信任何房企都会下意识的选择A,因为破产的同行确实在增多。

       11月份刚过半,仅在本月公示破产的房企就达19家,全年累计破产倒闭房企数量上升到453家,要知道,去年全年房企倒闭才200多家而已。对比全国上万家房企的总量,这个数字当然并不多。但是,破产的区域大部分都集中在广东、浙江、江苏,这就很耐人寻味了。江浙粤的房价,在全国遥遥领先,当地居民的购房杠杆率,也一直居高不下。文章开头我们已经说过,6大发电集团下的沿海电厂,同样来自这些地方,当地的房企也认识到了:只有不停的赶工期,才能避免现金流出问题。开发商们的困局放到一边,12月份前,楼市还有2个“圈套”。

       第一,二手房持续走弱的压力。

       前几天,统计局公布了最新的70城房价指数,其中有一个亮点:二手房价格下跌的城市达到了35个,这是54个月以来首次逆转超过上涨城市,青岛、安庆、郑州等13城市房价回到了一年前。
这早就不是什么新鲜事了,今年前三个季度已经有“先兆”出现。


       今年二手房市场成交量,在4月份达到2018年以来历史高点,之后受市场调控不断加码影响,成交量逐月下滑。到了9月。成交量为97235套,环比8月下跌4.18%。

       为什么二手房的跌势绵绵不绝?

       一方面,因为新房限价,一二线出现房价倒挂,二手房变得越来越不具备性价比,另一方面,三四线新房库存一大堆,没人愿意买二手房。笔者觉得,年底之前,二手房很有可能再降一波。

       第二,房地产库存再次升高的风险。

       如上文所说,就算开发商想尽一切办法,房子如期交工,可那些已竣工却没卖出去的房子,必然会形成新的库存。

       根据经济学家李迅雷前几天的测算,我国商品住宅广义库存在经历了2016、2017年的连续大幅下滑后,2018-2019年又开始持续攀升,当前已经回到2013年底的水平。

       所以,住宅的库存并没有那么低,只是竣工待售的现房特别少,而已经开工,却还没卖出去的期房,并不少。广义住宅库存的触底回升,说明随着价格的上涨,供需关系已经在往差的方向走。而房价走平和下跌的城市逐渐增多,他认为:我们或许正在靠近量价齐跌的“临界点”。
房地产供求关系的逆转,往往就是在这样的环境下出现的。


       这种局面,实业家曹德旺今年提醒了两次。

       第一次是在9月份接受新京报采访时说:如果房地产的问题不解决,还是盖那么多的房子,所有银行的资金、劳工资源等所有的资源都会流向房地产。我建议,削减不应该的、虚假的投资,不搞那么多的房地产,大批的劳动力就剩下来了。

       第二次是在11月份上旬,接受《其实我想说》节目组专访时说:我有4个不做,互联网不做、房地产不做、必赢bwinios产品不做,煤矿不做。

       让楼市陷入二手房降价、库存升高的压力,让房企面临不“赶工”就倒闭的困局,曹德旺这两次“提醒”就戳中了本质。

       原因就在于:以前扩张的太快,房地产吸纳的劳动力、银行信贷太多,自然会捆绑其他行业。

       经济学家梁中华也发现了楼市“有点反常”的迹象。

       从去年年中至今,新房和二手房销售金额、销售面积均在明显走弱,销售面积也在下降,投资额却异常坚挺。实际上,从2018年以来,尽管楼市销售增速持续下行,但房地产投资却持续走高,当前仍维持在10%以上的高位。这种反常,与发电量的“背离”,房企赶工期有很大关系,也预示着房地产处在“冷热交替”、“新旧转换”的重要关口。

       销售确实在下滑,加快施工的投资却可能“说撤就撤”,数据的背后隐藏着“真相”,购房者应该做的,就是安安静静等待2020年的到来。
 

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